資產證券化解析及在房地產領域的應用
發(fā)布日期:2020/6/25 21:34:02 | 瀏覽次數:7450 來源:特發(fā)地產公司一、什么是資產證券化
資產證券化（簡稱ABS），是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發(fā)行證券的方式予以出售，獲取融資，以提高資產的流動性。
資產證券化交易結構
（一）資產證券化項目發(fā)起人根據自身的融資需求，對其擁有的能夠產生未來現金流的資產進行清理，形成基礎資產。
（二）作為項目的主要中介方，一般是信托公司、券商或基金子公司會成立一個專項資產管理計劃（SPV），從發(fā)起人處將基礎資產的所有權承接過來，從而實現風險隔離，然后對基礎資產進行打包并設計資產支持證券。
（三）SPV為了提高項目的信用等級（質量水平），通過超額抵押設置、保證金等多種手法進行內部增信，同時還會通過引入第三方擔保等方式進行外部增信。其后，SPV會引進信用評級機構對經過增信后的證券化資產進行評級，繼而作為發(fā)行人通過承銷商向投資者銷售。
（四）SPV在證券發(fā)行并獲取投資者資金后，按照約定的購買價格向發(fā)起人支付價款。在項目運作期間，SPV需要對資產池進行管理和處理，對基礎資產產生的現金流進行回收并向投資者分配。
（五）等到資產支持證券到期，由資產池產生的收入在完成向投資者分配、支付各項服務費后，所有剩余，按協議規(guī)定在發(fā)起人和SPV之間進行分配。至此，整個資產證券化過程結束。
二、資產證券化在房地產領域的應用
房地產資產證券化，是指將房地產投資直接轉變成有價證券形式。通俗來說，即房企需要資金，請信托、銀行、證券公司將其債權和股權證券化，把穩(wěn)定的現金流變成債券，發(fā)給投資者。
隨著政策調控力度加大，市場行情趨勢不穩(wěn)定，房地產開發(fā)貸、公司債、地產基金和資管計劃等融資渠道收緊，尋求新的融資突破口成為房地產企業(yè)的迫切需求。同時為優(yōu)化資本結構，各大房企積極推進與金融機構的合作，房地產資產證券化應運而生。
資產證券化對于有融資需求的企業(yè)有著非常明顯的優(yōu)勢。首先，可以盤活存量資產，增強資產流動性，改善債務結構，提升資金使用效率。其次，原本不能通過公開市場發(fā)行債券的企業(yè)可以利用資產證券化走向公開市場，補充運營資金，同時還可獲得資本市場的認可，提升企業(yè)的知名度和信用度。
與幾年前金融機構主動發(fā)行地產金融創(chuàng)新產品相比，目前越來越多的開發(fā)商主動進行金融創(chuàng)新，爭相走上輕資產之路，希望通過地產資產證券化來優(yōu)化資本結構，降低資金成本，并且盤活存量。
目前房企發(fā)行ABS主要包括如下5類：購房尾款ABS，供應鏈ABS，物業(yè)費ABS，CMBS以及類REITs。按照基礎資產的特點，可以大致分為三個類型：
（一）購房尾款ABS屬于債權類資產，盤活應收賬款，在不出表的情況下，類似于以應收賬款做抵押融資。
（二）物業(yè)費ABS，CMBS以及類REITs屬于收益權資產，將未來經營收入現金流作為本息償付來源，其中物業(yè)費ABS主要以房企信用做增信，CMBS和類REITs則主要以商業(yè)物業(yè)作抵押。
（三）供應鏈ABS不涉及資產和未來收益權的盤活，本質上是房企為償付中小供應商應收賬款發(fā)行的類信用債。
雖然房企經營非常需要資產證券化的支持，但目前這種融資方式受到基礎資產是否優(yōu)質、投資者信任度、政策環(huán)境和市場利率水平等多重因素的影響。有下列情形之一的與不動產相關的基礎資產是不能夠發(fā)資產證券化產品的。
（一）因為空置等原因不能產生穩(wěn)定現金流的不動產租金債權；
（二）待開發(fā)或在建占比超過10%的基礎設施，商業(yè)、物業(yè)、居民住宅等不動產或相關不動產的收益權；當地政府證明已列入國家保障房計劃或已開工建設的項目除外。
業(yè)內人士分析認為，未來，隨著金融風險防控機制的逐步成熟、相關法律法規(guī)的不斷完善，金融將與房地產市場深度融合，資產證券化會成為房企重要的融資工具，助推房企走向輕資產化。