萬科牽手“地主”深圳國際 介入49萬方梅林關(guān)舊改
發(fā)布日期:2017/10/28 14:29:34 | 瀏覽次數(shù):7355 來源: 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
近日，深圳國際位于龍華區(qū)梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目有了新的進(jìn)展，萬科將作為代建方參與該項(xiàng)目合作。在簽約儀式上，萬科主席郁亮的站臺(tái)也無不體現(xiàn)出對(duì)梅林關(guān)舊改項(xiàng)目的重視。
雖然深圳國際并不是傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商，但是名副其實(shí)的深圳地主，手里掌握著讓人垂涎的豐富土地儲(chǔ)備。
除了本次合作標(biāo)的的深圳梅林關(guān)49萬方舊改外，深圳國際還擁有位于前海土地面積38萬平方米，總價(jià)值約244億元。
然而，無論是前海土地還是梅林關(guān)舊改都是高難度操作的項(xiàng)目，對(duì)于深圳國際無疑都是大難題。
從拉來深業(yè)入股前海項(xiàng)目到引入萬科代建梅林關(guān)項(xiàng)目，地主深圳國際在朋友圈里似乎為加快土地開發(fā)找到了一條捷徑。
梅林關(guān)舊改搭上萬科
10月25日，“龍華區(qū)梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目代建合同”簽約儀式在深圳國際總部舉行，萬科將作為代建方參與合作。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目于2015年納入深圳市城市更新第一批計(jì)劃，申報(bào)主體為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司，該公司為2014年深高速與深圳國際共同出資成立，主要實(shí)施梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目，以獲得項(xiàng)目地塊。
上述項(xiàng)目公司為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司，一家于中國注冊(cè)成立的有限公司，由深圳國際的全資附屬公司新通產(chǎn)擁有51%權(quán)益及由深圳高速擁有49%權(quán)益。
同年7月，深圳國際發(fā)布公告稱，已與深圳市國土委訂立土地出讓合同，地價(jià)款總額35.67億元。項(xiàng)目公司已按原定計(jì)劃于2015年6月30前簽署土地出讓合同及支付30%的地價(jià)款，并已獲取梅林關(guān)地塊的土地使用權(quán)。
資料顯示，梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目位于深圳市龍華區(qū)民治街道，東臨梅觀快速，南靠民樂立交，西接民治大道，北為民康路，更新范圍包括原華通源物流中心及梅林收費(fèi)站。
項(xiàng)目規(guī)劃的土地用途主要為居住、商業(yè)等功能，綜合容積率預(yù)計(jì)5.06。項(xiàng)目拆除用地面積共計(jì)13.1萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積為9.5萬平方米。其中，計(jì)容總建筑面積48.64萬平方米，擬建住宅24.6萬平方米，含保障房面積4.2萬平方米，商業(yè)3.4萬平方米，辦公7.8萬平方米，商務(wù)公寓11.2萬平方米，公共配套1.5萬平方米。
根據(jù)協(xié)議，項(xiàng)目將通過深圳國際與萬科集團(tuán)的合作建設(shè)改造，完善片區(qū)城市道路系統(tǒng)，提高公共配套和商業(yè)服務(wù)水平，將建設(shè)成為集住宅、商業(yè)等功能為一體的創(chuàng)新型龍華標(biāo)桿性綜合體。
萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁張紀(jì)文表示，本次代建合同的簽約對(duì)雙方未來合作發(fā)展具有里程碑意義，萬科集團(tuán)將將以此為契機(jī)探討雙方更多合作可能。
本次簽約的項(xiàng)目總建筑面積49萬平方米，總價(jià)值約200億元，對(duì)于萬科而言，無疑也是塊誘人的肥肉。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指，深圳國際本身不具備地產(chǎn)開發(fā)及操盤能力，引入萬科作為代建方既可以提前實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，也可以為項(xiàng)目增加品牌價(jià)值，是一舉兩得的事情。
地主深圳國際套現(xiàn)路徑
關(guān)于深圳國際，其官網(wǎng)是這樣描述的，“本集團(tuán)主要從事物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)與經(jīng)營，并依托擁有的基礎(chǔ)設(shè)施及信息服務(wù)平臺(tái)向客戶提供各類物流增值服務(wù)�！�
“本集團(tuán)以中國珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)為主要戰(zhàn)略區(qū)域，通過投資并購、重組與整合，重點(diǎn)介入城市綜合物流港及收費(fèi)公路等物流基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)與經(jīng)營，在此基礎(chǔ)上應(yīng)用供應(yīng)鏈管理技術(shù)及信息技術(shù)向客戶提供高端物流增值服務(wù)，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值�！�
換言之，深圳國際并不是一家以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的開發(fā)商，而擁有大量土地儲(chǔ)備的深圳國際對(duì)加快所擁有土地的開發(fā)顯得有些迫切。
于是，不具備地產(chǎn)開發(fā)及操盤能力的深圳國際，在國企朋友圈拉來了兩個(gè)操盤手。
2016年12月28日，深圳控股的全資子公司深業(yè)置地公司與前海投資公司及其全資擁有的前海置業(yè)公司訂立增資協(xié)議。深業(yè)置地向前海置業(yè)注資11.2億元（相等于約港幣12.6億元），增資完成后，獲得前海置業(yè)公司50%的股權(quán)。
通過此次增資，深業(yè)置地與深圳國際攜手共同開發(fā)位于前海的首期項(xiàng)目中的住宅項(xiàng)目地塊，以11.2億元的價(jià)格獲取該項(xiàng)目50%的權(quán)益。該項(xiàng)目位于深圳市前海深港合作區(qū)，項(xiàng)目土地面積約12，491平方米，總建筑面積為52，900平方米。項(xiàng)目已于2015年底開工，預(yù)計(jì)2018年開始銷售。
深圳國際表示，此次牽手深業(yè)將有利于鎖定項(xiàng)目地塊價(jià)值，發(fā)展其核心物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)。
加上這次找來萬科代建梅林關(guān)項(xiàng)目，深圳國際一方面提前實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值套現(xiàn)，另一方面從合作中借力兩家開發(fā)商的力量加快推進(jìn)土地開發(fā)。
值得注意的是，深圳國際位于前海38萬平方米土地也獲得進(jìn)一步的整備。
10月13日，深圳國際與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)及深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局于就該集團(tuán)前海項(xiàng)目簽訂土地整備框架協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，以進(jìn)一步細(xì)化集團(tuán)于前海所擁有的全部五宗面積合共約38萬平方米的土地的整備方案。
深圳國際稱，訂立補(bǔ)充協(xié)議有助于落實(shí)集團(tuán)于前海所擁有的五宗土地面積合共約38萬平方米的土地整備及簽署相關(guān)土地合同，將可推動(dòng)前海項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)落地與開發(fā)，加上前海片區(qū)的土地價(jià)值自2015年1月1日到現(xiàn)在的兩年多時(shí)間也有所增加，預(yù)期將為該集團(tuán)帶來可觀的土地增值收益和產(chǎn)業(yè)開發(fā)收益。