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■ 深圳特區(qū)報記者 張程

近日，一條有關溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期、居民需要再繳納30萬元才能“續(xù)期”的消息，引發(fā)了人們對土地使用權期限的討論。記者昨日采訪發(fā)現，土地到期后的續(xù)期行為在法律上存在著沖突，目前還沒有定論，而且類似案例在深圳也已出現過多起。業(yè)內對此普遍認為，雖然這一現象對樓市并不會有太大影響，但有關部門亟須盡快出臺措施來規(guī)范這一領域中出現的問題。

記者了解到，2007年3月修訂通過、2007年10月起實施的《物權法》中，關于房屋和土地有以下規(guī)定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權；住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

有法律界人士認為，這就意味著房屋的所有權永遠歸業(yè)主所有，但房屋下面的土地是國家的，存在著使用期限問題。如果是住宅，將獲得優(yōu)先保護，可以自動續(xù)期。“一般對‘自動續(xù)期’的理解是，國家會自動續(xù)期，不用業(yè)主去辦理，只用象征性交費�！�

但2007年8月通過的《城市房地產管理法》規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。

一個是“自動續(xù)期”，另一個卻是“申請續(xù)期”。同樣在2007年公布的兩部法規(guī)，在內容上存在某種沖突。上述人士表示，鑒于《物權法》地位高于《城市房地產管理法》，因此可以理解為房屋土地使用權到期之后，如果是自用，則不用去辦理續(xù)期。這時候，房屋之下的土地就近似于無償劃撥�！暗�一旦要轉讓、繼承，或者抵押，就需要辦理土地續(xù)期，也就是要續(xù)繳土地使用費了�！�

事實上，深圳去年已有類似案例，但處理方式顯得波瀾不驚。據記者了解，福田區(qū)長城大廈某業(yè)主去年向深圳市規(guī)土委遞交了地價延期申請。該商品房房產面積約為80.58平方米，產權年限從50年延期至70年（1985年延長至2055年）。在金額方面，這位業(yè)主最終補交了44940元，平均每平方米補了557元。

此外，市規(guī)土委第一直屬管理局也確認了“該房產土地使用年期延為70年，現該業(yè)主已付清該套房產續(xù)延土地使用年期的地價款，可到深圳市不動產登記部門辦理相關用地手續(xù)�！�

“該小區(qū)市場價目前約8萬/平方米，這套房市值約645萬，補繳的44940元地價款僅為市值的0.7%。相比起溫州案例，這一比例相對合理得多。”地產從業(yè)人士王先生分析稱。

而位于羅湖區(qū)的國際商業(yè)大廈則是全國首例土地使用權到期的案例，該項目在同一棟樓內有20年、30年、40年、50年四種年限不一的房產證，最早的20年產權部分早已到期。按照2004年4月深圳市政府出臺的《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》指出，到期房地產、業(yè)主需繼續(xù)使用該土地應補繳地價數額為公告基準地價的35%。按此規(guī)定，該大廈部分產權到期的房源通過補繳土地出讓金完成了續(xù)期。

此前購房者很少會注意到自己購買住房時的土地年限等內容，但在溫州案例出現后，不少人開始關心起相關問題，“土地年限到期對住房價格和樓市情緒方面會不會產生影響？”

業(yè)內專家普遍認為，這一現象對樓市基本不會產生什么影響�！皽刂莅咐�只屬于個案，關于繳費比例目前也還沒有準確的定論，對包括深圳在內的其他城市都不具備太大的參考價值。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，住宅土地使用年限的到期并不會對樓市帶來實質性影響。

他建議，消費者如果要買房，需要擦亮眼睛�！皩�購房者而言，新房70年產權無所謂。但如果是集體房、集資房和福利房的話，消費者在購買時一定要看清楚想買的房子是多少年產權，以及土地哪年到期等等，以免將來出現意外情況�！�

綜合開發(fā)研究院與地產研究中心主任宋丁表示，繳費比例雖然不確定，但與溫州的“一刀切”做法相比，深圳處理結果顯得相對平穩(wěn)。“但由于法律規(guī)定目前并不明確，因此有關部門需要盡快出臺相關政策以明確概念。”

他同時指出，溫州案例雖然使不少購房者開始關心起土地年限等問題，但深圳目前絕大多數物業(yè)都還未到期或接近，因此對樓市基本沒有影響�！凹由夏壳罢{控政策初步有些成效，很多人都在觀望，只會對市場造成一些壓力�！�