“每個(gè)平方都能擰出人民幣”——淺析龍湖地產(chǎn)“天街”模式 特發(fā)地產(chǎn)公司
發(fā)布日期:2017/5/8 14:42:02 | 瀏覽次數(shù):11083 來源:特發(fā)地產(chǎn)公司
【龍湖地產(chǎn)通過長期對(duì)商業(yè)理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業(yè)開發(fā)模式，并將這種模式復(fù)制到各區(qū)域項(xiàng)目，使項(xiàng)目的開發(fā)取得成功。這些都是我們特發(fā)人值得學(xué)習(xí)和借鑒的。】
龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶，發(fā)展于全國，累計(jì)已開發(fā)項(xiàng)目超過100個(gè),先后獲“中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)”、“企業(yè)信用評(píng)價(jià)AAA級(jí)信用企業(yè)”等國家和行業(yè)組織權(quán)威認(rèn)證，于2012、2013年兩次入選“福布斯亞太區(qū)最佳上市公司50強(qiáng)”。
作為國內(nèi)較早的購物中心開發(fā)商之一，龍湖從事商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營已超過12年，有大量的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累。其成熟的“天街”模式，作為商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代的標(biāo)桿產(chǎn)品，為其開拓了廣闊的市場(chǎng)，在龍湖多區(qū)域項(xiàng)目中做標(biāo)準(zhǔn)化推廣，為龍湖地產(chǎn)的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
通過對(duì)龍湖地產(chǎn)“天街”模式成功案例的淺析，希望能為特發(fā)集團(tuán)在未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中做大做強(qiáng)汲取些許經(jīng)驗(yàn)。
一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷的幾個(gè)階段
梳理一下商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品布局經(jīng)歷的四個(gè)階段，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)其每個(gè)階段在布局形式、空間形態(tài)、流線組織、業(yè)態(tài)類型上都有著各自的特點(diǎn)。人們對(duì)生活質(zhì)量及消費(fèi)體驗(yàn)要求的不斷提高，催生商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不斷升級(jí)，同時(shí)“以人為本”的建筑思潮也在無形中將開發(fā)商訴求與社會(huì)需求更為緊密地融合起來。
商業(yè)地產(chǎn)1.0時(shí)代，以“傳統(tǒng)街鋪”為代表，多數(shù)為裙房底商或者單體盒式商業(yè)，通常流線較為單一，平面分隔和業(yè)態(tài)類型也較為固定，以滿足小區(qū)配套為主。優(yōu)點(diǎn)是開發(fā)成本低，施工周期短；但缺乏新意，難以滿足現(xiàn)代都市人一站式購物體驗(yàn)需求。
商業(yè)地產(chǎn)2.0時(shí)代，以“風(fēng)情商業(yè)街+主力店的形式”為主，打造歐式或中式立面風(fēng)格的BLOCK街區(qū)商業(yè)，在商業(yè)街主口位置布置核心主力店，起到人流拉動(dòng)效應(yīng)。優(yōu)點(diǎn)是立面及空間效果豐富，通過建筑的曲折錯(cuò)落，形成多節(jié)點(diǎn)的線性空間，延長營業(yè)面，創(chuàng)造適合駐留的休閑漫步商街。同時(shí)錯(cuò)落的建筑布局形成獨(dú)具風(fēng)情的景觀面，有較好的昭示性；但開發(fā)強(qiáng)度受限（密度、容積率、綠地率以及建筑層數(shù)的關(guān)系），開發(fā)成本相對(duì)較高且施工工藝要求高，也因自身平面形式限制，單棟體量不會(huì)太大，對(duì)招商業(yè)態(tài)也有一定束縛。
商業(yè)地產(chǎn)3.0時(shí)代，以萬達(dá)MALL、華潤萬象城等“商業(yè)綜合體”為代表，“商業(yè)綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。這種形式給消費(fèi)者提供了多視覺、多選擇的一站式購物體驗(yàn)。其內(nèi)部交通往往會(huì)與公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。商業(yè)綜合體擁有商業(yè)動(dòng)線發(fā)達(dá)、業(yè)態(tài)涵蓋面廣、購物體驗(yàn)舒適度高、面向消費(fèi)人群廣、資源整合力強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)；其劣勢(shì)是開發(fā)資本投入量大、招商門檻高、養(yǎng)商期長、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用高、同質(zhì)化產(chǎn)品多、存量大、競(jìng)爭(zhēng)壓力大等。
商業(yè)地產(chǎn)4.0時(shí)代，以龍湖地產(chǎn)“天街”模式為代表，它的最大特點(diǎn)是以街區(qū)商業(yè)的成本打造出商業(yè)綜合體的立體效果，同時(shí)通過多流線引導(dǎo)及雙首層概念引注，大大提高商鋪價(jià)值。舒適的節(jié)點(diǎn)尺度、富于變化的中庭、開放的入口廣場(chǎng)、大面積的外擺共享空間都是“天街”模式的亮點(diǎn)�！疤旖帧蹦Ｊ绞且环N生長的模式，在整個(gè)運(yùn)營周期，在不同的階段，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)都會(huì)適時(shí)的對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)修正。
二、龍湖地產(chǎn)的“天街”模式的經(jīng)營理念和巨大商業(yè)效應(yīng)
重慶龍湖地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營管理公司總經(jīng)理何長春說過，“做商業(yè)與做住宅完全不同，住宅建成賣出后就與開發(fā)商幾乎沒有關(guān)系了，但商業(yè)的經(jīng)營是貫穿項(xiàng)目的整個(gè)生命周期�！鄙虡I(yè)地產(chǎn)是持續(xù)投入和長久考驗(yàn)，不僅前期要做好定位、規(guī)劃，中期要做好建設(shè)、招商，項(xiàng)目建成后的運(yùn)營、管理以及必要時(shí)的升級(jí)改造，更是決定商業(yè)項(xiàng)目保持長久生命力，始終能為商家?guī)碜畲罄妗⒔o顧客以不斷驚喜的關(guān)鍵。
以重慶北城天街為例，2003年龍湖(重慶)北城天街項(xiàng)目開業(yè)，前前后后龍湖打造北城天街歷時(shí)十年之久，目前，北城天街已成為西部首條“國家4A級(jí)旅游景區(qū)”現(xiàn)代商業(yè)步行街，是國內(nèi)唯一家以項(xiàng)目名稱作為國家行政地名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是同業(yè)眼中“每個(gè)平方米都能擰出人民幣”的商業(yè)價(jià)值標(biāo)桿。在北城天街的帶動(dòng)下，其所處的觀音橋商圈連續(xù)6年成為重慶發(fā)展速度最快的商圈和“重慶十大時(shí)尚地標(biāo)”，并成為與重慶傳統(tǒng)的解放碑商圈齊名的重慶第二座“百億商圈”。
重慶北城天街開業(yè)后的第八年，龍湖投入5000萬元對(duì)其進(jìn)行升級(jí)改造，在動(dòng)線、燈光、店招、標(biāo)識(shí)等多處細(xì)節(jié)進(jìn)行升級(jí)，突顯人性化，讓整個(gè)項(xiàng)目耳目一新，直接帶動(dòng)了項(xiàng)目租金收入提升。同時(shí)對(duì)主力店進(jìn)行重新定位改造，也為租金收入的提升帶來了顯著成果。
現(xiàn)在的北城天街立足重慶，輻射西南地區(qū)，是重慶最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購物中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年北城天街日均客流量15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，已達(dá)到成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2011年北城天街營業(yè)額突破30億元，成為業(yè)界神話。
龍湖的用心與貼心，得到了眾多商家的信任和追隨，建立起一個(gè)龐大的商戶資源庫，使龍湖成為國內(nèi)招租率排名前列的商業(yè)運(yùn)營商之一。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍招租率在5-7成，而龍湖旗下運(yùn)營項(xiàng)目的出租率與開業(yè)率均高于國內(nèi)平均水平，甚至出現(xiàn)很多商家都是“龍湖開到哪里，就跟到哪里”的局面。
龍湖地產(chǎn)通過長期對(duì)商業(yè)理念的探索和積累，最終形成了一套固定的商業(yè)開發(fā)模式，并將這種模式復(fù)制到各區(qū)域項(xiàng)目，使項(xiàng)目的開發(fā)取得成功。這些都是我們特發(fā)人值得學(xué)習(xí)和借鑒的。